“全球各市場表現(xiàn)各不相同，但總體趨勢是共通的，房價正不斷上漲，而且未來兩三年內(nèi)都會保持升勢。”仲量聯(lián)行總裁兼首席執(zhí)行官戴柯凌(ColinDyer)在冬季達沃斯論壇期間接受《第一財經(jīng)日報》記者專訪時表示。
即便全球多數(shù)一線城市房價已回到危機前水平，但在戴柯凌看來，全球房地產(chǎn)市場并不存在資產(chǎn)泡沫，價格只是回歸到了供求平衡的水平。
與不少中國房價“泡沫論”相反，戴柯凌認為中國房價也沒有泡沫，而且房價會繼續(xù)上升：“就目前而言，我認為一切跡象都表明中國房價將繼續(xù)上升，因為新建住房還沒有完全達到滿足需求的水平。”他認為，中國解決房價增長過快的真正辦法應(yīng)該是增加土地供給以供住房建設(shè)，從而使供需平衡。
第一財經(jīng)日報：你認為世界范圍內(nèi)是否存在資產(chǎn)泡沫？
戴柯凌：我并不認為存在資產(chǎn)泡沫，價格只是回歸到了供求平衡的水平。此外，與2006、2007年相比，目前在購房方面的債務(wù)比例不高，因為銀行對貸款和貸款對象都十分謹慎。因此我相信現(xiàn)在的購房需求是實實在在的，是由自有資金驅(qū)動的。因此我們預(yù)計房價在短期將繼續(xù)上升。
一些經(jīng)濟學家稱，中國香港、新加坡、上海(樓盤)房價很高，但這主要是由于市場情緒好轉(zhuǎn)帶來的價格修正，因此我并不認為目前存在泡沫。本輪房地產(chǎn)周期還有三至四年，因此價格在這段時間內(nèi)很可能會繼續(xù)走高。但有時也不能排除定價過高的現(xiàn)象出現(xiàn)。
日報：有趣的是，你認為中國不存在房產(chǎn)泡沫，因為許多中國經(jīng)濟學家都相信中國存在泡沫，他們甚至發(fā)出警告稱隨著中國利率上升，房產(chǎn)泡沫可能馬上就會破滅。你如何看待這個觀點？
戴柯凌：最初影響是需求減少，之后會導(dǎo)致房價出現(xiàn)回落，但我認為這要經(jīng)過很長一段時間。更令人擔憂的問題是中國的非銀行借貸，即影子銀行系統(tǒng)。因為目前我們尚不清楚其規(guī)模大小、流動性以及具體表現(xiàn)，沒有數(shù)據(jù)以供參考。
我認為最令人擔憂的是，中國政府看似成功采取了相關(guān)措施整頓銀行業(yè)，但影子銀行這個領(lǐng)域是難以掌控的，這是一個棘手難題。要試圖去理清其脈絡(luò)并制定一系列監(jiān)管框架，這對中國而言是當務(wù)之急。事實表明，中國去年對商業(yè)地產(chǎn)的直接投資規(guī)?？涨?，高達250億美元。即使在2007年，這一投資額也僅為80億美元。此外，中國的商業(yè)地產(chǎn)流動性也大幅提升。
日報：許多中國企業(yè)正將目光投向海外地產(chǎn)市場，你對此有何觀察？
戴柯凌：現(xiàn)在有許多高凈值個人或者本身并非經(jīng)營房地產(chǎn)的企業(yè)希望投資海外房產(chǎn)，其中不乏一些國有企業(yè)。在我們的清單上就有30家中國企業(yè)希望去美國購買房產(chǎn)，他們已經(jīng)找我們來咨詢項目，他們對美國和歐洲市場很感興趣。這一勢頭興起之快讓人咋舌，而且儼然已成流行趨勢。我對這些中國投資者的告誡是，千萬要謹慎。我見過一些投資者，他們對于包括美國在內(nèi)的任何海外市場都沒有投資經(jīng)驗。投資本國市場實屬正常，但當這些公司一旦放手海外，第一件事難免就是犯下大錯。因此中國投資者一定要明智地聽取好的建議和選擇對的合作伙伴，理解中美市場差異。一些中國地產(chǎn)開發(fā)商問，你們能否介紹一個城鎮(zhèn)開發(fā)項目？我們只能說，在美國其實根本沒有什么城鎮(zhèn)開發(fā)項目，最多就是一個小型的明年發(fā)展計劃，但其規(guī)模絕對比不上中國城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)模。在中國奏效的事情在美國不一定可行，這是一例。
日報：除了了解各個市場的區(qū)別，還有什么挑戰(zhàn)？還有什么注意事項？
戴柯凌：選擇合作伙伴要謹慎。要意識到商業(yè)模式上的不同，要了解交易的特點就是速度快。很多國家都擔心在中國做生意要花很長時間建立人際關(guān)系網(wǎng)絡(luò)。同理，對于中國企業(yè)而言，如何跳過長期人脈的搭建、直接選擇合作伙伴展開業(yè)務(wù)可謂是相當大的挑戰(zhàn)。還有一個建議就是從小額投資入手、以學習為主。不要開始就盯著1億美元的大單不放，可以先嘗試2000萬美元的單子，從中學習、構(gòu)建交易網(wǎng)絡(luò)。當然，我們十分樂意為中國企業(yè)提供幫助，這也是我們的專業(yè)領(lǐng)域。
日報：在美國，一些經(jīng)濟學家甚至是美聯(lián)儲官員也開始擔憂美國房產(chǎn)市場存在的泡沫。美聯(lián)儲已經(jīng)開始收緊QE，這對美國房地產(chǎn)市場將有何影響？
戴柯凌：泡沫只存在于一些紐約和舊金山的高端住宅地產(chǎn)，那些售價超過500萬美元的房子，泡沫正在積累。在普通市場，房價有所復(fù)蘇，但絕不存在泡沫。如果美聯(lián)儲看到泡沫形成，就可以通過退出或縮減QE來吸收大量市場流動性，也可以采取加息。他們有許多杠桿來防止泡沫出現(xiàn)。我目前較為擔憂的是，如果未來發(fā)生了另一場危機，由于目前利率如此之低，美聯(lián)儲將無法通過降息來刺激經(jīng)濟，而且他們已經(jīng)通過QE向市場釋放了大量流動性，如果明天發(fā)生危機，他們無法再次采取相同措施刺激市場。因此，他們必須加息或退出QE來重新獲得一些必要的貨幣政策工具，以備不時之需。
日報：美聯(lián)儲縮減量化寬松(QE)以及未來可能加息會對房地產(chǎn)行業(yè)帶來怎樣的影響？
戴柯凌：我認為縮減QE將會循序漸進地進行。因此我不認為這會影響到我們。美聯(lián)儲開始削減QE，而經(jīng)濟增長也已回升，兩者相互抵消。利率方面，我們認為利率上升100個基點的話，房地產(chǎn)投資和銷售市場不會有任何問題。如果利率上升150到200個基點，則會帶來一定影響。人們會放緩?fù)顿Y步伐，持觀望態(tài)度，思考是否能夠承擔負債投資的利率代價。但要達到這個利率水平，至少還需要兩年時間。
上一篇：滬昆高鐵杭長段今年建成通車
